Alles Wichtige zur Untervermietung

Alles was Sie wissen müssen

Planen Sie einen Auslandsaufenthalt oder müssen Sie aus beruflichen Gründen vorübergehend Ihren Wohnort wechseln? Möchten Sie Ihren Wohnraum am aktuellen Ort jedoch nicht aufgeben? Eine Zwischenvermietung kann in verschiedenen Lebenssituationen sinnvoll sein. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige zur Untervermietung und deren rechtlichen Rahmenbedingungen. Unsere Kanzlei steht Ihnen gerne beratend zur Seite.

Wie ist die Untervermietung geregelt?

Die Untervermietung ist im § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und wird im Fall der Wohnraummiete durch § 553 BGB ergänzt. Grundsätzlich steht die Gebrauchsüberlassung an Dritte unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Vermieters. Das bedeutet, dass der Mieter vor der Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einholen muss. Gemäß § 553 Abs. 1 BGB kann jedoch ein Anspruch des Mieters auf diese Zustimmung bestehen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dieser Anspruch ist keine Befugnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte, oder ist auf eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung gerichtet, sondern beinhaltet eine personengebundene Zustimmung zur Untervermietung.

Wer steht in vertraglicher Beziehung mit wem?

In einer Konstellation, in der ein Mieter seine Wohnung untervermietet, ist zu beachten, dass zwischen dem Vermieter und dem Untermieter in der Regel keine vertragliche Beziehung besteht. Es bestehen zwei voneinander unabhängige Mietverhältnisse: eines zwischen Vermieter und Mieter sowie eines zwischen Mieter und Untermieter. Der Mieter bleibt dabei auch weiterhin der Vertragspartner des Vermieters und haftet für den Mietzins, ebenso wie für Schäden, die durch den Untermieter verursacht werden.

Die Untermiete aus Sicht des Mieters

Wenn ein Mieter beabsichtigt, seine Wohnung unterzuvermieten, muss er zuvor um die Zustimmung des Vermieters bitten. Dabei sollte er die Gründe für sein berechtigtes Interesse darlegen und dem Vermieter die Daten des Untermieters mitteilen. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung eines Teils des Wohnraums besteht, wenn keine Gründe für eine Unzumutbarkeit für den Vermieter vorliegen. Die Bitte um Zustimmung ist zwingend erforderlich, und eine Untervermietung darf grundsätzlich erst nach Erhalt der Zustimmung erfolgen. Das gilt auch dann, wenn dem Mieter der oben genannte Anspruch zusteht. Wenn der Vermieter seine Zustimmung nach Anfrage des Mieters rechtswidrig verweigert und der Mieter die Untervermietung aus diesem Grund unterlässt, hat der Mieter einen Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

Darüber hinaus folgt aus der verweigerten Zustimmung, auch ohne den Anspruch gemäß § 553 Abs. 1 BGB (z.B. auch im Rahmen der Untervermietung von Gewerberäumen) ein besonderes Kündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 BGB.

Wann besteht der Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters?

Gemäß § 553 Abs. 1 BGB hat der Mieter Anspruch auf Zustimmung, wenn er einen Teil des Wohnraums untervermieten möchte, ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht und die Gebrauchsüberlassung für den Vermieter nicht unzumutbar ist.

Der Anspruch auf Zustimmung besteht nur hinsichtlich der Untervermietung eines Teils der Wohnung. Hierbei genügt es, wenn z.B. ein Zimmer als Lager oder zur gelegentlichen Übernachtung behalten wird. Im Jahr 2023 entschied der BGH, dass bei einer Ein-Zimmer- Wohnung eine teilweise Untervermietung bereits dann anzunehmen ist, wenn sich der Mieter einen kleinen Bereich zur Lagerung persönlicher Gegenstände vor behalte und im Besitz eines Schlüssels bliebe (vgl. Urt. v. 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22 ).

Ein berechtigtes Interesse des Mieters kann sich aus jedem vernünftigen Grund ergeben. Der kann z.B. in der Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse liegen, dem Wunsch nach Entlastung von Reise- oder Wohnkosten oder der Betreuung der Wohnung während der Abwesenheit. Wichtig ist, dass dieses Interesse erst nach Vertragsschluss entstanden ist.

Die Untermiete aus Sicht des Vermieters

Aus Sicht des Vermieters steht die Untervermietung unter dem Vorbehalt der seinerseits zu erteilenden Erlaubnis. Ohne diese Zustimmung ist eine Untermiete in der Regel nicht zulässig. Sollte der Mieter dennoch untervermieten, könnte dies als vertragswidrig angesehen werden. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass ein bestehender Anspruch des Mieters auf Zustimmung unter Umständen einer Kündigung aufgrund der pflichtwidrigen Untervermietung im Einzelfall entgegenstehen kann.

Dem Anspruch des Mieters auf Zustimmung kann der Vermieter eine Unzumutbarkeit entgegenhalten, die Gründe für eine mögliche Unzumutbarkeit hat der Vermieter darzulegen.

In diesem Zusammenhang nennt das Gesetz drei Fallgruppen:

1. Zum einen kann sich eine Unzumutbarkeit aus wichtigen Gründen ergeben, die in der Person des Dritten liegen. Hierbei kommt es auf die persönlichen Verhältnisse des Untermieters an, welche einen wichtigen Grund z.B. unter Rücksichtnahme auf die Hausgemeinschaft ergeben. Allein die wirtschaftlichen Verhältnisse des Untermieters oder Unwägbarkeit hinsichtlich der neu einziehenden Person sind in der Regel nicht ausreichend, denn dem Vermieter steht der Hauptmieter weiterhin als Schuldner zur Verfügung.
2. Darüber hinaus kann die Übermäßige Belegung des vom Mieter behaltenen oder zu vermietenden Wohnraums und
3. sonstige Gründe die Unzumutbarkeit begründen. Letztere können sich vor allem aus einer Änderung des Verwendungszwecks ergeben.

Der Vermieter kann seine Zustimmung gemäß § 553 Abs. 2 BGB auch unter die Bedingung stellen, dass der Mieter einer angemessenen Mieterhöhung zustimmt, wenn ihm die Untervermietung ohne eine Mieterhöhung nicht zuzumuten wäre. Der Vermieter muss also darlegen, warum diesbezüglich die Zumutbarkeitsschwelle überschritten wäre. Hierbei kommt es auf eine vermehrte Belastung des Vermieters durch die Untervermietung an. Allein der Hinweis auf eine erhöhte Abnutzung durch einen weiteren Bewohner des Mietobjektes reicht hierfür in der Regel nicht aus. In Betracht kommt ein solcher Untermietzuschlag aber dann, wenn der Vermieter durch seine Zustimmung das Gebrauchsrecht des Mieters erweitert. Sofern der Vermieter durch seine Zustimmung dem Mieter ermöglicht, Gewinn aus der Vermietung zu erzielen, ist ihm die Erteilung der Erlaubnis ohne Beteiligung an dem Untermietzins nicht zuzumuten. Hierbei wird regelmäßig ein Betrag von 20 % des Untermietzinses als angemessen erachtet.

Ihre Fragen zur Untervermietung

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