Ist die Indexklausel in Ihrem Gewerbemietvertrag unwirksam und können Sie Miete zurückfordern?

Viele Gewerbemietverträge laufen über zehn Jahre oder länger. Damit Vermieter während dieser Zeit nicht dauerhaft an eine unveränderte Miete gebunden sind, enthalten solche Verträge häufig sogenannte Index- oder Wertsicherungsklauseln. Danach verändert sich die Miete abhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindex.

Gerade nach den erheblichen Preissteigerungen der vergangenen Jahre können solche Klauseln für Gewerbemieter finanziell spürbare Folgen haben. Doch nicht jede Indexklausel ist wirksam. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. März 2026 (Az. XII ZR 51/25) wichtige Vorgaben gemacht. Ist eine formularmäßig verwendete Klausel intransparent oder benachteiligt sie den Mieter unangemessen, kann sie von Anfang an unwirksam sein. Bereits gezahlte Mieterhöhungen können dann grundsätzlich zurückgefordert werden.

Physiotherapiepraxis sollte Mieterhöhungen aufgrund einer Indexklausel zahlen

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte eine Mieterin Gewerberäume für eine Physiotherapiepraxis angemietet. Der Mietvertrag begann im September 2019 und war für mindestens zehn Jahre geschlossen.

Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst 1.748 Euro. Im Mietvertrag befand sich eine Wertsicherungsklausel. Danach sollte sich die Miete nach Ablauf einer zweijährigen Festphase entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex verändern.

Problematisch war allerdings der gewählte Ausgangspunkt: Für die Berechnung sollte auf den Verbraucherpreisindex aus Mai 2017 abgestellt werden, obwohl das Mietverhältnis erst im September 2019 begonnen hatte. Dadurch wurde eine Preissteigerung berücksichtigt, die bereits vor Beginn des Mietverhältnisses eingetreten war.

Hinzu kam ein weiterer Widerspruch. Einerseits sollte sich die Miete laut Vertrag automatisch entsprechend dem Index verändern. Andererseits sollte die Änderung erst nach einer schriftlichen Aufforderung des Vermieters wirksam werden.

Die Mieterin zahlte zunächst die verlangte erhöhte Miete. Bei einer weiteren Erhöhung stellte sie die Wirksamkeit der Klausel jedoch infrage und verlangte die bereits gezahlten Erhöhungsbeträge zurück.

Warum war die Indexklausel unwirksam?

Entscheidend war, dass die Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung der Kontrolle nach § 307 BGB unterlag.

Der Bundesgerichtshof stellte klar: Eine Indexklausel in einem Gewerbemietvertrag muss nicht nur mit dem Preisklauselgesetz vereinbar sein. Handelt es sich um eine vom Vermieter gestellte Vertragsklausel, muss sie zusätzlich der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalten.

Die Vereinbarkeit mit dem Preisklauselgesetz schließt die AGB-Kontrolle dabei nicht aus. Beide Regelungen verfolgen unterschiedliche Zwecke.

Im konkreten Fall bestanden gleich zwei Probleme.

Erstens wurde für die Berechnung der Indexentwicklung ein Zeitpunkt herangezogen, der mehr als zwei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses lag. Damit musste die Mieterin wirtschaftlich eine Inflation mittragen, die bereits eingetreten war, bevor sie die Mieträume überhaupt nutzen konnte. Darin lag eine unangemessene Benachteiligung.

Zweitens war nicht eindeutig geregelt, wann die erhöhte Miete tatsächlich geschuldet sein sollte. Eine automatische Mietanpassung und gleichzeitig das Erfordernis einer schriftlichen Aufforderung passten nicht widerspruchsfrei zusammen. Die Klausel verstieß deshalb auch gegen das Transparenzgebot.

Warum ist die Entscheidung für Gewerbemieter besonders wichtig?

Der wirtschaftlich wichtigste Punkt der Entscheidung betrifft die zeitlichen Folgen der Unwirksamkeit.

Das Preisklauselgesetz kennt Fälle, in denen eine unzulässige Klausel zunächst weiterwirkt und ihre Unwirksamkeit erst mit rechtskräftiger Feststellung für die Zukunft eintritt.

Bei einer Klausel, die bereits gegen die AGB-rechtlichen Vorgaben des § 307 BGB verstößt, gilt nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs jedoch etwas anderes: Sie ist grundsätzlich von Anfang an unwirksam.

Genau deshalb kann die Frage für Gewerbemieter erhebliche finanzielle Bedeutung haben. Im entschiedenen Verfahren wurde die Vermieterin zur Rückzahlung von 6.498,90 Euro zuzüglich Zinsen verurteilt.

Je höher die Gewerbemiete und je länger aufgrund einer unwirksamen Klausel erhöhte Beträge gezahlt wurden, desto größer können mögliche Rückforderungsansprüche sein.

Ob und in welcher Höhe tatsächlich Rückforderungsansprüche bestehen, hängt jedoch vom konkreten Mietvertrag, den einzelnen Mieterhöhungen und weiteren Umständen ab.

Welche Indexklauseln sollten Gewerbemieter überprüfen lassen?

Nicht jede Indexklausel ist aufgrund des BGH-Urteils automatisch unwirksam. Entscheidend ist immer der konkrete Wortlaut des Mietvertrags.

Eine Überprüfung kann insbesondere sinnvoll sein, wenn

• der für die Indexberechnung festgelegte Ausgangszeitpunkt deutlich vor Beginn des Mietverhältnisses liegt,
• die Klausel widersprüchliche Regelungen dazu enthält, wann eine Mieterhöhung wirksam wird,
• nicht eindeutig erkennbar ist, welcher Index oder welcher Ausgangswert maßgeblich sein soll,
• die Regelung den Vermieter und den Mieter bei steigenden und fallenden Preisen unterschiedlich behandelt,
• die Klausel aus einem vorformulierten Mietvertrag stammt und nicht individuell ausgehandelt wurde,
• bereits erhebliche Mieterhöhungen aufgrund der Klausel bezahlt wurden.

Auch andere Fehler können zur Unwirksamkeit führen. Deshalb sollte nicht nur nach einzelnen Formulierungen gesucht, sondern die gesamte Regelung einschließlich Laufzeit, Berechnungsmechanismus und Entstehung des Mietvertrags geprüft werden.

Können bereits gezahlte Mieterhöhungen zurückverlangt werden?

Ist eine Indexklausel wegen eines Verstoßes gegen § 307 BGB von Anfang an unwirksam, kann für die auf dieser Grundlage geleisteten Erhöhungsbeträge der Rechtsgrund fehlen. Dann kommen Rückforderungsansprüche gegen den Vermieter in Betracht.

Wie hoch der Anspruch konkret ist, hängt unter anderem davon ab,

• wann die erste Mieterhöhung erfolgte,
• welche Beträge aufgrund der Indexierung verlangt und bezahlt wurden,
• ob zwischenzeitlich weitere Anpassungen vorgenommen wurden,
• ob Zahlungen gegebenenfalls unter Vorbehalt erfolgten und
• welche Ansprüche bereits verjährt sein könnten.

Gerade die Verjährung sollte frühzeitig geprüft werden. Es wäre daher riskant, bei Zweifeln an der Wirksamkeit einer Klausel mehrere Jahre abzuwarten.

Sollte ich die erhöhte Miete einfach nicht mehr zahlen?

Davon ist ohne vorherige Prüfung abzuraten.

Ob eine konkrete Indexklausel tatsächlich unwirksam ist, hängt vom jeweiligen Vertrag ab. Eine eigenmächtige Kürzung der Gewerbemiete kann erhebliche Risiken verursachen. Entsteht ein relevanter Mietrückstand, können weitere rechtliche Auseinandersetzungen bis hin zu einer Kündigung drohen.

Sinnvoller ist es, zunächst den Vertrag und die bisherigen Mieterhöhungen prüfen zu lassen und anschließend gegenüber dem Vermieter rechtlich eindeutig Stellung zu beziehen.

 Was kann die Anwaltskanzlei Lenné für Gewerbemieter tun?

Wenn Ihre Gewerbemiete aufgrund einer Index- oder Wertsicherungsklausel erhöht wurde, prüfen wir insbesondere

• den vollständigen Gewerbemietvertrag,
• die Wirksamkeit der verwendeten Indexklausel,
• die bisherigen Mieterhöhungsschreiben und Berechnungen,
• mögliche Rückforderungsansprüche,
• die Verjährung der Ansprüche und
• das weitere Vorgehen gegenüber dem Vermieter.

Bestehen Rückforderungsansprüche, können wir diese außergerichtlich gegenüber dem Vermieter geltend machen und, wenn erforderlich, auch gerichtlich durchsetzen.

Gerade bei langjährigen Gewerbemietverträgen kann sich eine Prüfung finanziell lohnen. Schon monatliche Erhöhungen von einigen hundert Euro können sich über mehrere Jahre zu erheblichen Beträgen summieren.

Indexmiete im Gewerbemietvertrag prüfen lassen

Sie haben einen Gewerbemietvertrag mit einer Index- oder Wertsicherungsklausel und Ihre Miete wurde in den vergangenen Jahren erhöht? Dann lassen Sie prüfen, ob die verwendete Klausel tatsächlich wirksam ist und ob möglicherweise zu viel gezahlte Miete zurückgefordert werden kann.

Die telefonische Erstberatung in unserer Kanzlei ist kostenlos.

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