Muss die Bauherrenhaftpflicht bei Schäden durch Erdarbeiten zahlen?

Wenn aus einer Baugrube ein Millionenrisiko wird

Wer ein Haus errichtet, einen Keller aushebt oder ein größeres Gebäude bauen lässt, denkt zunächst an Baukosten, Handwerker und Termine. Doch auch unterhalb der Baustelle können erhebliche Gefahren entstehen. Durch Aushubarbeiten, Bodenverdichtungen oder Veränderungen der Tragfähigkeit können benachbarte Gebäude, Leitungen und andere Anlagen Schaden nehmen. Schnell geht es dann nicht mehr um kleinere Reparaturen, sondern um Forderungen, die die wirtschaftlichen Möglichkeiten eines Bauherrn übersteigen.

Genau vor solchen Haftungsrisiken soll eine Bauherren-Haftpflichtversicherung schützen – allerdings nur im Rahmen des vereinbarten Versicherungsvertrags. Probleme entstehen häufig, wenn die Gesellschaft nach Eintritt eines Schadens auf eine Ausschlussklausel verweist. Ob der Ausschluss tatsächlich einschlägig ist, lässt sich nicht allein mit einem technischen Gutachten über Bodenbewegungen beantworten.

Das zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. Oktober 2026 (Az. IV ZR 246/25). Die Entscheidung stärkt die Position von Versicherungsnehmern, denen der Versicherer wegen angeblicher Grundstückssenkungen den Schutz verweigert.

Worum ging es vor dem Bundesgerichtshof?

Eine Grundstückseigentümerin ließ in Berlin ein Hotel errichten. Unter dem Gelände und unmittelbar daneben verliefen Tunnel der U-Bahn. Für die Errichtung des Gebäudes hatte die Eigentümerin eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abgeschlossen; mit den Erd- und Gründungsarbeiten beauftragte sie ein Tiefbauunternehmen.

Nach Fertigstellung der Baugrube zeigten Vermessungen, dass sich Teile der Tunnelanlage und des Gleisbetts in ihrer Lage verändert hatten. Auf einer Messstrecke von 100 Metern wurden Abweichungen von bis zu 56 Millimetern festgestellt. Es folgten aufwendige Maßnahmen, um die Anlagen zu überwachen und weitere Schäden zu verhindern. Dafür entstanden der Bauherrin Kosten von rund 446.000 Euro.

Die Berliner Verkehrsbetriebe erhoben darüber hinaus gegen die Eigentümerin und das Tiefbauunternehmen eine Schadensersatzklage über etwa 2,54 Millionen Euro. Die Bauherrin wollte deshalb von ihrem Versicherer sowohl Schutz gegen die Forderungen als auch Ersatz ihrer bereits getätigten Sicherungsaufwendungen erhalten.

Der Versicherer sah sich jedoch nicht zur Leistung verpflichtet. Er berief sich auf eine Regelung, nach der bestimmte Sachschäden infolge von Grundstückssenkungen und Erdrutschungen vom Versicherungsschutz ausgenommen waren. Nachdem das Kammergericht Berlin der Versicherung Recht gegeben hatte, musste der Bundesgerichtshof die Klausel beurteilen.

Nicht jede Veränderung im Boden ist eine Grundstückssenkung

Auf diese Unterscheidung kommt es an: Ein Tunnel kann sich absenken, obwohl die Erdoberfläche darüber unverändert bleibt. Für einen Geotechniker mag es sich in beiden Fällen um Vorgänge handeln, die mit Setzungen im Boden zusammenhängen. Für die Auslegung eines Versicherungsvertrags ist aber nicht allein die technische Einordnung maßgeblich.

Der BGH stellte darauf ab, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer die Formulierung versteht. Wer von einer Senkung eines Grundstücks liest, denkt regelmäßig an eine wahrnehmbare Veränderung des Geländeniveaus. Verdichten sich dagegen nur tiefere Bodenschichten oder verkleinern sich Hohlräume im Untergrund, ohne dass die Grundstücksoberfläche absinkt, fällt das nicht ohne Weiteres unter einen solchen Ausschluss.

Die entscheidende Aussage: Ein Versicherer, der in seinen Bedingungen Schäden durch Grundstückssenkungen ausnimmt, kann diese Klausel nicht allein deshalb anwenden, weil Messungen eine unterirdische Bodenverformung ergeben. Die im entschiedenen Vertrag verwendete Formulierung erfasste solche rein unterirdischen Veränderungen ohne wahrnehmbare Absenkung der Geländeoberfläche nicht.

Das gilt nicht nur bei Schäden an U-Bahn-Tunneln. Auch bei Beschädigungen von Nachbargebäuden oder unterirdischen Einrichtungen kann die genaue Beschreibung der Schadensursache für den Versicherungsschutz ausschlaggebend sein. Ob die Entscheidung im Einzelfall hilft, hängt allerdings von den konkreten Versicherungsbedingungen und den tatsächlichen Feststellungen ab.

Warum dürfen Versicherungen Ausschlüsse nicht beliebig ausdehnen?

Eine Bauherren-Haftpflichtversicherung muss nicht jedes denkbare Risiko übernehmen. Versicherer dürfen den Schutz vertraglich begrenzen, beispielsweise hinsichtlich bestimmter besonders gefahrträchtiger Bauarbeiten. Die Grenzen müssen für den Versicherungsnehmer aber aus den Bedingungen erkennbar sein.

Gerade Risikoausschlüsse sind nach ständiger Rechtsprechung eng auszulegen. Eine Versicherung kann eine Klausel nicht nachträglich so weit interpretieren, dass sie praktisch alle Schäden durch Tiefbauarbeiten erfasst, obwohl das für den Kunden aus dem Wortlaut nicht hervorgeht. Soll auch eine ausschließlich im Untergrund stattfindende Verformung vom Schutz ausgenommen sein, bedarf es einer dafür hinreichend klaren vertraglichen Regelung.

Deshalb lohnt sich bei einer Leistungsablehnung der genaue Blick in den Vertrag. Der pauschale Hinweis des Versicherers auf „Bodenbewegungen“, „Senkungsschäden“ oder „Tiefbauarbeiten“ reicht für sich genommen nicht aus.

Wer haftet, wenn ein beauftragtes Bauunternehmen den Schaden verursacht?

Ein weitverbreitetes Missverständnis lautet, dass ausschließlich die ausführende Firma verantwortlich sei. Tatsächlich kommen je nach Sachverhalt Ansprüche sowohl gegen das Bauunternehmen als auch gegen den Bauherrn in Betracht. Die Beauftragung eines Fachunternehmens beseitigt nicht automatisch jedes Haftungsrisiko des Grundstückseigentümers.

Besonders bei Einwirkungen auf benachbarte Grundstücke können neben allgemeinen Schadensersatzansprüchen auch nachbarrechtliche Ausgleichsansprüche, etwa in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB, eine Rolle spielen. Diese können unter bestimmten Voraussetzungen bestehen, ohne dass dem Bauherrn persönlich ein Verschulden nachgewiesen werden muss.

Wichtig ist außerdem der Unterschied zwischen Haftung und Versicherungsschutz: Ob der Bauherr gegenüber dem Geschädigten zahlen muss, ist eine andere Frage als die, ob sein Versicherer ihn von dieser Forderung freistellen oder einen unbegründeten Anspruch abwehren muss. Diese zweite Funktion gehört nach § 100 VVG grundsätzlich zur Haftpflichtversicherung. Die notwendigen Kosten der Anspruchsabwehr können nach § 101 VVG ebenfalls vom Schutz umfasst sein.

Was gilt, wenn der Bauherr eine besondere Haftungsvereinbarung unterschrieben hat?

Bei größeren Projekten schließen Grundstückseigentümer häufig zusätzliche Verträge mit Nachbarn oder Betreibern angrenzender Anlagen. Darin kann geregelt sein, wer für Schäden während der Bauzeit einzustehen hat. Versicherer argumentieren in solchen Fällen mitunter, der Bauherr habe freiwillig mehr Verantwortung übernommen, als ihm das Gesetz auferlege.

Das kann für den über die gesetzliche Haftung hinausgehenden Teil tatsächlich bedeutsam sein. Eine vertragliche Zusage beseitigt den Versicherungsschutz jedoch nicht schon deshalb, weil sie existiert. Besteht für denselben Schaden in gleichem Umfang ohnehin eine gesetzliche Haftung, bleibt dieser Teil grundsätzlich versicherbar. Auch diesen Punkt hat der BGH im Zusammenhang mit dem Berliner Bauvorhaben hervorgehoben.

Für Betroffene bedeutet das: Die vertragliche Vereinbarung und die gesetzlichen Anspruchsgrundlagen müssen getrennt geprüft werden. Eine pauschale Deckungsablehnung wegen einer unterschriebenen Haftungsklausel ist nicht in jedem Fall berechtigt.

Wer übernimmt die Kosten für Notmaßnahmen und Sicherungen?

Nach einem Bauschaden müssen die Verantwortlichen häufig sofort handeln. Denkbar sind zusätzliche Messungen, Abstützungen, Überwachungsanlagen oder bautechnische Maßnahmen zur Verhinderung weiterer Schäden. Diese Ausgaben können beträchtlich sein – und sie fallen oft an, bevor die Versicherungsfrage geklärt ist.

Ob die Versicherung solche Aufwendungen als Rettungs- oder Schadenminderungskosten ersetzen muss, ist gesondert zu beurteilen. Im entschiedenen Fall hatte die Bauherrin dafür rund 446.000 Euro aufgewendet. Der Bundesgerichtshof hat über deren Erstattung noch nicht abschließend entschieden. Das Berufungsgericht muss diese Frage nach der Zurückverweisung erneut prüfen.

Betroffene sollten deshalb die Notwendigkeit jeder Maßnahme dokumentieren, Rechnungen und Sachverständigenberichte aufbewahren und den Versicherer möglichst früh in die weitere Vorgehensweise einbeziehen. Bei akuter Gefahr dürfen notwendige Schutzmaßnahmen allerdings nicht allein wegen einer noch ausstehenden Deckungszusage aufgeschoben werden.

Hat der BGH die Versicherung bereits zur Zahlung verurteilt?

Nein. Das Urteil ist ein wichtiger Erfolg für die Bauherrin, aber noch keine endgültige Entscheidung über sämtliche Ansprüche. Der BGH hat das klageabweisende Urteil des Kammergerichts aufgehoben und das Verfahren dorthin zurückverwiesen.

Nun muss unter anderem geklärt werden, ob andere vertragliche Ausschlüsse eingreifen und ob die geltend gemachten Sicherungskosten erstattungsfähig sind. Fest steht bisher: Der im Verfahren herangezogene Ausschluss für Grundstückssenkungen trägt die Ablehnung in dieser Konstellation nicht.

Was sollten Bauherren nach einer Ablehnung ihrer Haftpflichtversicherung tun?

Wer wegen eines Bauvorhabens mit Schadensersatzforderungen konfrontiert wird, sollte die Entscheidung seiner Versicherung nicht vorschnell akzeptieren. Sinnvoll sind insbesondere diese Schritte:

1. Ablehnung schriftlich verlangen: Aus dem Schreiben sollte hervorgehen, auf welche konkrete Klausel der Versicherer seine Entscheidung stützt.
2. Vollständige Vertragsunterlagen sichern: Entscheidend sind Versicherungsschein, allgemeine und besondere Bedingungen sowie etwaige Nachträge.
3. Schadensablauf nachvollziehbar dokumentieren: Vermessungen, Fotos, Gutachten und Bautagebücher können zeigen, ob eine wahrnehmbare Geländesenkung oder lediglich eine Veränderung im Untergrund vorlag.
4. Haftungsansprüche und Fristen prüfen: Gerichtliche Schreiben, Mahnbescheide und Anspruchsschreiben müssen ernst genommen und dem Versicherer unverzüglich angezeigt werden.
5. Deckungsablehnung anwaltlich überprüfen lassen: Dabei sind auch mögliche andere Ausschlüsse, Haftungszusagen und Aufwendungen zur Schadenbegrenzung einzubeziehen.

Fazit: Die Begründung einer Versicherungsablehnung kann angreifbar sein

Das BGH-Urteil vom 28. Oktober 2026 verdeutlicht, wie wichtig der genaue Wortlaut einer Versicherungsklausel ist. Zwischen einer Grundstücksoberfläche, die sich erkennbar absenkt, und einer lediglich unterirdischen Veränderung besteht versicherungsrechtlich ein wesentlicher Unterschied. Eine Ablehnung mit Verweis auf „Grundstückssenkungen“ muss daher nicht rechtmäßig sein.

Die Anwaltskanzlei Lenné prüft für Bauherren und andere Versicherungsnehmer, ob eine verweigerte Versicherungsleistung rechtlich Bestand hat. Wir unterstützen Sie bei der Prüfung der Vertragsbedingungen, bei der Durchsetzung berechtigter Deckungsansprüche und bei der Auseinandersetzung mit Ihrer Versicherung. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose telefonische Erstberatung.

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